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【 渥太华买房攻略】 海外买家常见问题

photo-1530025809667-1f4bcff8e60f.jpeg1. 渥太华买房需要海外买家税吗?

不需要!渥太华购房到目前(2019)交易税只有一个土地转让税,这是所有购房者包括本地人都需要付的税项,对海外买家并没有其他特别附加项目。


2. 海外人士在加拿大买房有什么限制吗?是不是看中了任何房子或者房产都能买?

没有限制。 在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,故无论任何国籍,任何身份,只要你有充足的资金,都可以购买加拿大房产。

至于海外人士买房是否可以做按揭,这个要根据每个海外人士的具体情况来分析,一般来说只要你在加拿大有一定的tie,比如小孩在这里上学,亲属在这里居住,都可以用作和银行贷款的理由。 


3. 买卖房屋是否一定要本人到加拿大?

如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人在交房前需要来加拿大,与银行当面签署贷款文件,这是加拿大5大银行的规定。如果找其他信贷公司,也有可以接受海外签字的机构,具体需要根据个别信贷公司的规定。

如果不需要银行贷款,则可以通过电子签署购房合同和律师认证过的委托书来由代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。

购房合同可以由您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段,像电子签名、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;

最后的资金交割及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成, 部分律师可接受国内律师见证签字。


4. 海外人士在加拿大买房是否要比本地人多交些费用?卖房子时候赚的钱需要交税吗?

这个问题要具体看所购买的房产所在的省份和地区,不同省份和地区对海外人士购房要求缴纳的税额并不相同。 

很幸运的是目前为止在渥太华地区购置房产,还是享受和本地人一样的待遇,除了所有人都需要付的一次性土地转让费外,并没有专门针对外国人的特殊税收或费用。 

这里需要提的是,当海外人士在把房产卖出时,需要经过税局审核来付capital gain的费用,就是所谓的增值税。这个费用可以找专业的会计师来具体清算,如果掌控的好所需的税额并不是很高,具体情况我们可以推荐给每位海外买家在税务方面的税务专家。

建议海外买家从一开始买了房子就和一位专业的会计师取得联系,每年清算,免得到最后关头可能需要缴纳不必要的罚金。


5. 海外人士在加拿大贷款买房有什么要求吗?

如果需要在加拿大贷款购房,海外人士需要在加拿大本土开设银行账户,或者和已经在加拿大的亲人联名银行账户。

无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,这一点非常重要,不要让一点点小的欠款拖累了你的信用分数,等到真的需要拥戴信贷资金时会发现非常得不偿失。

海外人士需要有足够的首付款在加拿大本土银行,以目前的政策看,首付通常需要房屋价值的40%以上。

海外人士可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成购房合同,需要找律师做POA授权书,但是如果需要按揭贷款,要根据贷款银行的要求,大多数银行会要求贷款本人来签字才放款。

海外人士在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,这样在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款(25%)留置到完成税务申报之后(就是上面我们说的CRA清税)再给还扣留部分。


6. 购买房屋贷款需要准备哪些文件?

购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,个人工作材料以及资金材料。

房屋材料主要是说房屋购买合同,一般贷款真正的申请是您的购房合同签订之后。个人及财产资料可以事先联系银行做到有备无患。

具体的资料细节,我们会推荐适合您情况的银行贷款经理,经理会一对一和您核对,所有材料确定准确无误才开始申请。


6. 签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办?

大多数人买房是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?

这种情况下要看买卖合同中是否签署了条件性合同, 即买主在购房合同中加上一个条件条款(condition clause),即允许买主在几天之内申请贷款,如果在限定时间内拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主。

同样,如果买卖合同中还放置了其他条件,比如买主要求验房,公寓的交易要求律师审核大楼管理状况等条件。如果在规定时间内条件没有满足,买家可以取消合同并拿回定金,如果过了规定时间才反悔,那损失的也可能不止是定金。

这些具体操作,您委托的地产经纪人会在写合同时具体掌握,一定要和你的房产经纪沟通,让经纪在合同中保护你的利益。


7. 为什么来渥太华买房,在渥太华买房是否有上升空间?

要判断加拿大城市的房地产投资价值,需要同时考虑几个关键因素:城市规模、人口增长、经济总量、支柱产业结构等。综合以上因素来看,加拿大的一些人口上涨趋势明显的城市较有投资价值。 多伦多和温哥华一直都受投资者的青睐,但随着房价的不断攀高,以及很多打击房价的相应额外税款,导致很多投资者调转方向涌来了房价并不高的渥太华,这其中的原因主要有几个:

一是渥太华的房屋价格平均价格低于50万加币,还处于大城市房价的低洼地段,根据人口来看还是有很大的上涨空间,最近两年的上涨平均都在10%以上;

二是渥太华的租售比很高,购置房产之后以房养房很容易,出去所有费用后有的还有大量的现金流,深得地主们的偏爱;

三是渥太华今年正处于人口上涨的膨胀期,很多外来人口的涌入导致渥太华的出租市场异常火爆,今年2019年6月,渥太华政府宣布在册人口超过100万,步入了可以大兴开发的人口阶段。 

一个城市的房价上涨,必须要有外力来支撑,这在根本上解释了渥太华房价上涨的原因。


8. 加拿大首次购房税收可以减免吗?

如果你是加拿大公民或者移民,并首次在全球范围内买房,你可以要求最多$4000加币的交易税减免。

要想获得这笔税收减免,申请人要同时满足两个条件:

该房产是你、配偶或事实婚姻伴侣购买的;

在购房当年和过去四年内,你没有住在自己、配偶或事实婚姻伴侣所属的房产内。

如果外国人在房产交易后的一年半之内拿到加拿大身份,可以和自己的律师申请退还交易时的转让税可减免部分。


9.房屋保险一定要买吗?

对加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,所以不得不买。大陆移民要应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使你已经供完了全部贷款,购买房屋保险已经不被任何部门强制,继续购买保险也不是一件坏事,是对您的大额财产的保护。


10. 在加拿大买房,投资回报率有多高?

简单地说,投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。即:净收入/净投入资金的比例。

在渥太华投资房产,一般都会有正的现金流,投资回报大约在10%左右,再加上目前每年的涨值,投资回报基本高于其他不动产投资。

通常,贷款比例越大,投资回报率越高,但现金流也越低。还清贷款时,现金流情况最好,但投资回报率最低。

我们RUBY XUE 地产会具体给自己的客户每套房子不用的数据,具体分析回报率,为每位客人实现最佳资产配置。

举个简单的例子

以一套50万的房产为例,市场租金在2500以上,以最低的收入来算:

  1. 年收入:$2500*12=$30000

  2. 地税 约$4500/年

  3. 贷款首付35%=175000,按目前2.7左右的利息来算,每月还贷的利息费用 $731 X 12=$8772

  4. 每年物业管理及维修 约$3000

  5. 每年总费用:$16272 

  6. 每年净收入:300000-16272=13728

  7.  出租回报 13728 /175000=7.8%

渥太华房价涨值数据请移步我们网站右上角的数据专栏。 目前的涨值在每年10%以上。

那么你的总投资回报率会约为20%,回报十分可观。


11.目前好的房子都是转眼即逝,我到底需不需要抢offer?

第一,要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往往是一锤定音,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位,以免丧失良机。

第二,事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。

第三,如果真的遇到势在必得的房屋,应该事先验屋,房屋的具体状态做到心中有数,这样在抢offer的时候才能强有竞争力。 

第四,准备好定金,如果房子抢到手了需要在合同生效的24小时内付定金。


12. 签下offer后,能反悔吗?

不能。如果一定要反悔,那最少的惩罚会是定金损失,以及卖家再转卖所需要的费用。所以买家在下offer时候一定要慎重,通过各方面分析后觉得房子适合你,符合各方面的需求后,告诉你的房产经纪去想办法拿到,这需要房产经纪进行准确的市场价值判断和丰富的应对经验。


13. 买房需要房产经纪吗?

这个问题很多中国的买家会问到,说在中国买房都是一个中介,并不需要有自己的经纪人,而且如果直接找卖家经纪,那房主可能会少给些佣金,是不是价格上会更优惠点? 

这点理解上的误差其实完全是由两国文化的差异造成的。 在加拿大,挂盘的经纪完全是代表卖家的利益,如果你直接找卖家经纪写合同,就奠定了在合同上所有出现或应该出现的条款,都是会倾向于卖家。 

地产经纪该拿多少佣金,在上市前的合约中已经签订,所有不会因为买家没有经纪人而得到房价上的优惠。

有你自己的专属经纪,最大的意义在于:

一,可以调查房子的底细,历史交易记录,房子周围的销售情况,目标房产的升级估价,挂盘历史记录比如是否之前挂过盘等, 您自己的经纪人会给你一个合理的的房屋价格估算,再根据经验和具体情况和卖家协商,所有的细节都会为你想周到,拿到一个尽量保护你的天衣无缝的合约。

二,在加拿大,地产交易的费用都是有卖家支付的, 如果买家经纪人给你提供的服务不需要付任何费用,有什么理由不用呢?


14. 如何选择信得过的房产经纪

最简单的评判标准是经纪人的经验和责任心,购房中有很多细节需要经纪人通过在之前的工作中积累。

做的交易越多的房产经纪经验越丰富,对您的购房保障越强,当然要求并存的是经纪人的工作态度,是否敬业专业等。

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经纪人对本地市场的了解,谈判时的反应速度,专业的知识和经验,对您的房产交易带来的价值都是无限的。

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如果您还有任何有关买卖房产的问题,欢迎联系我们RUBY XUE 地产团队,我们会用专业的知识和经验,为您的地产交易保驾护航。

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