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渥太华买房:新房好还是旧房好?

渥太华地产快报-2017年9月14日    

想买房的人经常会问:究竟应该买新房还是买旧房?生活中重要的决定往往没有普遍的答案,所以正确的回答应该是:“看情况。”个人和家庭所要优先考虑的问题千差万别,最佳解决方案来自于权衡好某一特定时间内各种因素的动态变化。

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市中心地段好房价最贵

一句最古老、最靠谱的格言是,你买的不是房子而是地段。不幸的是,购买到最喜欢地段的房子并非总能实现,因为市区(绿带以内)、郊区(绿带以外)和农村(城市边界以外)的住宅之间存在极大的价格差异。许多首次购房者愿意住在市区,因为这里靠近学校、有可靠的公交运输、通勤时间短,还有高大的树木。

但问题是,由于供需法则的驱动,这些便利设施也抬高了房价,市中心的地段是所有三个选项中最昂贵的。

政府土地政策影响新房价格

绿带以外或毗邻绿带的郊区住宅通常不太贵,而且这种趋势向远离市区的方向扩散,越是偏远的社区,越有便宜的新房。决定新房价格的最有份量的因素就是它所坐落的地块。本来房屋市场价格取决于供需关系,但目前这种平衡受到了市政府限制土地供应政策的影响。

在过去的10年中,仅限3%的土地用于新房建设的状况已经改变。只要看一看在过去25年中,新房的各种费用、税收所占建房成本的比例已从3%增长到了23 %,你就能明白整个安省的各个市政府是多么的依赖于新房购买者作为其税收来源。市政府越是能从新房购买者那里获得更多的税收,就越容易在更大范围内维持较低的年税收增长率。

新房更节能运营成本低

过去10年的另一个重大转变是新房的资本和运营成本之间的结构变化。以前的消费者对新房本身的价格更为关心,而不太计较长期的运营开支的多少。这种态度已随着能源价格的上涨而有所改变。在过去几十年里,可能需要15 -20年来实现高效节能措施的成本回报,如使用绝缘材料和安装保温窗户等。购房者普遍拒绝使用这些节能措施,因为他们可能只在这所房子住5-7年。能源成本的上升缩短了节能措施投资回收期,现在许多购房者愿意支付更高的新房均价,因为这些新房价格中包含了一系列最新的高效节能措施。有些建筑商甚至在所有的新建住宅中使用远远超出建筑规范标准的高效节能元素,根本不让消费者进行选择。

总体来说,如果一个想要买房的人并不在意住在市区内,购买一处郊区的新房会在总面积、购买价格和长期运营开支等方面都有非常显著的优势。前面提到的土地价值问题决定了较低的房价,更好的技术决定了较低的运营成本。也就是说,越是新建造的郊区住宅,就越比市区的同类住宅更大更便宜,而且运营成本更低。新住宅往往有更高效的强制对流燃气供暖系统、更新的热水供应设备、更好的绝缘密封门窗以及更节能的外墙结构,现代构架技术最大限度地减少了热桥效应并提高了绝缘性能。

加拿大城市,以首都渥太华为例,大多数住宅采用天然气供暖系统,目前我们非常幸运地享有史上最低的天然气价格。但不会永远这样,当能源价格上涨时,无论从短期、中期和长期来看,有着更高效节能结构的房屋将产生低得多的能耗和成本。

向左走向右走 ——加拿大买新房买旧房的选择盘点

很多买家在买房时总会面对一个两难的抉择:买新房还是买二手房?按道理说,喜新厌旧是人的天性,能够住崭新的房子,随心所欲地打造属于自己的新家新空间是一件人人向往的事情。但为什么这个买新房还是买旧房老生常谈的话题总是一再地被提及?笔者有好几个朋友都有买房的打算,聚在一起时免不了谈论房子的话题。买新房还是买旧房是其中被讨论频率最高的一个话题。

倾向买新房的人理由头头是道:买预售房(楼花)价格优惠;买新房可以按自己的风格和品位装修房子;新房不用担心维修问题……赞成买二手房的人也能说出个子丑寅卯。买新房买的是房子本身,而买二手房不仅买到了房子还买到了社区带来的附加价值。二手房所在的社区发展成熟。买二手房可以马上入住。买二手房看到的是实实在在的房子。

买新房:美“房”如花隔云端

一般而言,开发商在发售楼花时往往都会提供各种优惠来吸引买家。随着开发项目的进行,新房的价格将开始上涨,在这一过程中,购买新房者会发现他们房屋价值一直是在增加。购买新房另一个好处在于,利用时间上的差距帮助自己攒钱累积本金。假如买家购买新房的话,首付比例仅仅在15%到20%之间即可,在接下来直到房屋完全竣工交工入住期间,比如这个期间为两年,可以继续攒钱,尽量积累本金。也就是说,无形中这几年少付了按揭的利息。王姓地产经纪说道:“购买楼花时Bulider只是需要买家出具银行给出的预授信(pre-approval),银行根据贷款申请者的资金和收入确定申请者是否有贷款资格。而购买二手房必须要在Close Date之前拿到100%的贷款。购买新房可以给一部分资金准备不充分的买家提供一个集资缓冲时间。”但同时,王姓地产经纪也提醒,买新房的民众一定要量力而行,要深知自己的资金情况,以及工作收入产生变化的风险性。

买新房的一个优点是省去了房屋检查,质量有保障。在购买二手房时,合同中一个不可或缺的附加条件是房屋检验,但有些问题在房屋检验中是发现不了的。而且,新房子的维护费用要低。新房子一般更加节能,封闭性更好,因此买主支付的水电费也会较少。新建高级公寓每个月管理费较低。

目前的新房比以前的老房子拥有更好的能源系统,比如更好的隔热系统,密封系统,加热系统等。这也对环保有益,这些新型建筑将会减少二氧化碳的排放。当然,这些低能源消耗也减少了房主的支出。

购买新房的最大优势是心理层面的满足感。崭新的房子买家不用顾虑是否无意之中买到了大麻屋或是凶宅,对于看重风水的华人买家来说这一点尤为重要。购买新房者可以随心挑选他们喜欢的室内设计,从地毯、地板到墙壁,买家可以按照自己的风格品位设计和装修自己的新家。相比之下,二手房已经被前主人设计和装修过了。大多数购买二手房的消费者会重新装修,将房子按照自己的风格和品位重整。但是,重新装修可能会很贵,而且还会影响正常生活。

买新房还有一大优势是避免了Offer大战。特别是市场处于卖方市场时,二手房的房源少,好的房源更是少之又少。在这样僧多粥少的情况下,极有可能多个买家就一座心仪的房屋展开激烈的抢Offer大战。

参与抢Offer大战,对于买家来说是一件费力不讨好的事情。通常情况下,买家在市场上看重了一所房子后就向卖家报价。当市场处于平衡状态时,买家和卖家之间有谈判的余地。而当市场房源少,卖家完全掌控了主动权,买家报出一个价格后可能换来的是石沉大海。因为卖家同时收到了多个报价,自然是择高而取。而在这样对卖家极其有利的市场状态,购买新房可以避免被Offer大战的“烽火”波及。

当然,买新房可以享受买二手房不具备的好处,第一手新鲜感的满足,随心所欲的个性装潢等,但买新房的弊端也是不容忽视。买新房时毕竟没能实实在在地看到实体的房子,看到的只是图纸。这就好比是隔着云端看美人,看得不真实。假如没有做详细深入的调查研究,难免有看走眼的时候。若是选到了信誉不好的开发商,项目不能如期开工或是开工了没有后续资金维持而出现烂尾楼。或是,房子建成了,但是因为周边区域的逐步开发而影响房子的价值,使之成为住着不舒服,卖又卖不出去的“鸡肋房”。 

不过可喜的是Tarion担保公司(Tarion Warranty Corp.)提供适用于新建Condo的安省新居保障法案。Tarion为新房的建筑缺陷提供担保。对多数缺陷保一年,为机械性或者电路系统问题、建筑包层和渗水问题保两年,为大的结构性问题保7年。如开发商在买家不知情的情况下更换关键性部分,Tarion可保障买家的权益。Tarion还担保,如开发商未能完成工程,买家可获退为新居支付的最多20,000元押金和后续款。

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买旧房:衣不如新房不如“故”

相比买新房,买二手房也有很多优势是买新房所不具备的。“Location、Location、Location”是所有的地产经纪时常挂在嘴边的一句话,可见地段对于购房置业的重要性。一般二手房所在的社区已经发展成型,而且具有一种鲜明独特的社区文化。更关键的是由于房屋所在的社区经历了多年的建设,大都拥有现成的景观和成熟的绿化带。
而且买二手房,买家可以择邻而居。买家在入住后,可以从邻居那里很快了解到医院、学校、超市等生活设施,也可以从当地政府部门清楚地了解到社区今后的发展规划。更为有利的一点是,如果买家购置的房屋位于一个成熟的住宅社区,那么买家入住之后,就不必忍受噪音污染和正在建设施工的工地所带来的灰尘和污垢。

有地产经纪接受记者采访时表示,买二手房在对地段和邻居的选择上有很大的主动优势。他说:“新房所在的社区由于尚处在建设初期,绿化以及周边生活设施都没有成熟。新建筑并不一定有植草和车道,刚种下的树苗也需要10年才能茂密成荫。而且买新房无法选择邻居,你不知道你的隔壁会住什么样的人。”俗话说,远亲不如近邻。二手房所处的社区一般都成熟完善,在购买时能对周边的环境以及学区都有全面的了解。

相对于买新房,买旧房的一大好处就是对房子所在社区的了解。我们很难把握新房和周边社区将来的发展方向。可能今天你看到楼花图纸告诉你,你要买的新房采光好、朝向好。可是两三年以后,等到房子可以入住时,你发现这个区建了好几栋高楼,严重影响了房子的风景和采光。但是很多时候,这些不稳定因素是我们不能预料的。对于新屋的买家来说,可以用今天的价格买明天的房子的确非常具有吸引力。但是,一般来说,因为建筑工期延误、或者是其他方面的问题,新屋的建筑商将房屋交割日期往后拖延是再正常不过的事情,严重逾期出现烂尾楼也不是不可能。新屋的交割存在很多不确定因素,但是,二手房的交割日期一般都在Offer谈妥之后的30天至90天之内。在这样的情况下,买家就可以在短时间内搬进房屋,这个房屋的交割日期定下后当然就不再改变。二手房还有一点新房无法比拟的优点就是二手房一般占地较大,一些房龄老一些的房屋前后都有宽大的花园。

而现在,由于可供开发的土地越来越少,各级政府对于土地利用的限制也越来越多,使新建住宅除了房屋本身外,活动空间几乎没有。购买二手房后,如能利用房屋内现有的装饰和设施,就能马上开始新的生活,不必花费时间和金钱去购买生活用品。而一些懂得房屋装修的买家则可以用较低价格买到结构尚好但需装修的房子。他们可以按自己的方案进行修整和改建,使原来的旧房立刻升值。有时候在介绍新建房屋的小册子里,建造商标榜新屋内一切都是最新的。但最新的并不代表是最好的,反倒是旧房子的屋主在进行日常维修时,会选用市面上最好的产品作更换,因为屋主自己就住在这屋里,他当然要确保个人房产内的一切设施都能长期地正常工作。所以二手房有它实惠的一面。

但是,购买二手房对于那些对装修和维修一窍不通的买家来说是个考验,有些年头的房子难免存在水管老化等维修问题。

综上所述,新房旧房可有千秋。我们很难断定说是买新房优于买旧房或是买旧房就绝对要比买新房实惠。因为即使新房子之间或是旧房子之间互相比较,每一处房子也各有各特点。

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