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【渥太华房产税务】谈谈与房子相关的那些税

都说加拿大是“万税之国”,购物要交税,吃饭要交税,买房子这么大的一笔投资,自然也要向政府纳贡不少。不过值得庆幸的是,加拿大的税收制度是相当健全的,在收税的同时,政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。 

今天我们就来谈一谈与房子相关的那些税,希望大家在今后的交易过程中,该交的部分千万别少交,同样,能享受优惠的抵税优惠也别给落下了。

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买卖房屋要交哪些税?

  1. 土地转让税。  土地转让税是安省政府在房产交易时所受的一次性费用。 安大略省除去多伦多的其他城市所收的税率是一样的。额度是阶梯型的上涨,即房价越高税率会根据价格阶梯性的上涨。政府还对于全球范围内的首次购房者政府提供最高$4000的免税,注意这个免税的限制是购房者的身份必须是加拿大永久居民或公民。安省土地转让税的计算方法: 我们的网站上有土地转让税计算器,可以根据房价自行查询计算。


    ***海外人士在渥太华买房,交易时的税额享受和本地人一样的待遇,并没有任何针对海外买家的额外税项***

首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达$4,000。

如果你是加拿大公民或者移民,并首次在全球范围内买房,你可以要求最多4000加币的交易税减免。

要想获得这笔税收减免,申请人要同时满足两个条件:

该房产是你、配偶或事实婚姻伴侣购买的;

在购房当年和过去四年内,你没有住在自己、配偶或事实婚姻伴侣所属的房产内。

如果外国人在房产交易后的一年半之内拿到加拿大身份,可以和自己的律师申请退还交易时的转让税可减免部分

2. 新房HST销售税

在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,购买房产也不例外。在安省所有的开发商新房在报价时候都是包含了HST的,如果您买房的目的是为了自住,那买家不需要额外再付HST。 如果买新房的目的是投资,那么买家需要再交接时额外付出HST, 在找到租客之后,也就是有了商业行为之后,可以和政府申请退回HST。*** 购买二手房无须交纳HST***所以想买来出租的买家建议买设备比较完善的二手房。

3. 资产增值税

对于加拿大居民来说,自住房在出售时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。 

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以10万加币的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万加币,那么继承人就将面临90万加币的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。 

这个费用我们建议尽早找专业的会计师来做出规划,如果掌控的好可以省掉一笔不小的费用。具体情况我们可以推荐给自己的客人在税务方面的税务专家。建议海外买家从一开始买了房子就和一位专业的会计师取得联系,每年清算,免得到最后关头可能需要缴纳不必要的罚金。


这些项目可以抵税 

出租物业抵税:

你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。 

在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项: 

1、利息 

利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。 

值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。 

在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。

2、房产税 

如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。

3、保养及维修费用 

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

4、差旅费 

因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。 

5、水电气暖费 

6、办公室费用

如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。 

7、工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。 

8、事故或失窃损失

需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。 

9、房屋保险

为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。 

10、法律及其它专项服务费用 

因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。 

此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。


专项费用,比如:

如果你满足以下条件,则可以享受750刀(5,000×15%)的买房抵税额(Home buyer credit):

1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产; 

2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋,镇屋,公寓及移动房屋等; 

3、如家里有残疾人,所购房屋能为其带来方便,则不受首次购房条件(即第一条)的限制。 

老年人房产税补助

为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税,安省出台了一项老年房主物业税补助(Ontario Senior Homeowners Property Tax Grant)优惠。在每年的报税季,符合条件的老年人若申请了该补助,则最多可获得500加币的额外补助。 

该补助每年发放一次,如需获得此项补助,必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。

补贴的金额则由收入决定。例如,收入在3.5万以下的单身老人,若物业税在500刀以上,那他可以获得500刀全额补助;若收入在3.5万刀至49,985刀之间,补助额则随之减少;若收入在49,985刀以上,则不符合补助条件。 

能源与房产税抵免

拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit),老年人最高则可申领1,025加元的抵免。 


11.装修抵税

您为出租房所更换的设备投资,改善居住环境而做出的装修费用可以用来抵消收入税。

12.搬家费用

这个费用并不是每年都能遇到,需要在您每次换房的时候才能申报。

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如果您在房产方面需要税务专家的帮助,请联系我们RUBY XUE地产团队,我们有常年坐镇的地产税务专家专门为我们的客户排忧解难。

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