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【 渥太华房产知识】渥太华房产交易当中的一些专业术语

海外买家在地产交易中经常会遇到一些不太了解的术语,这时要尽量和自己的地产经纪或律师沟通。今天来介绍一些常用术语,希望对初次接触房产交易的客户有所帮助:

1.OFFER: 买家在有意向购买一栋房产时,第一件事情就是要向卖家下OFFER,中文的意思是购买意向书。OFFER上会写清楚所有有关房产的信息及买家的要求,买卖双方达成一致后成为正式的购房合同。


2.DEPOSIT: 当买卖双方达成一致后,买家要在24小时内付合同里规定的定金数额,定金在交易成功时会在总房价中减掉,如果买家需要贷款,会在贷款首付中减掉。如果是有条件的合同,条件在规定的时间内没有被满足,定金会完整的退回给买家。


3.INSPECTION: 验房。根据合同所签署的内容,买家可对房屋进行检验。


4.CLOSING DATE: 交房日,也称COMPLETION DATE,即买卖双方完成过户,产权正式交接的日子。

如果是新建的公寓,会有两个CLOSING DATE, 分别是INTERIM CLOSING和 FINAL CLOSING. INTERIM CLSOING 是指买家拿到钥匙可以入户的日子,但这个时候整个大楼还没有注册,而且设施还没有完全完善,买家还没有自己独立的产权。这个时期买家可以先入住,开发商会根据管理费,地税,房子金额等算出一个数额要买家按月支付。 一般在INTERIM几个月之后才能到第二个步骤FINAL CLOSING,这个时候买家需要和开发商付清所有的购房余额,如果有贷款,银行的拨款日期是在FINAL CLOSING的日子。FINAL CLOSING 之后买家才会拥有真正的产权。


5.SURVEY CERTIFICATE: 土地测量图,土地测量图精确地标明了土地的界限以及建筑物的轮廓和位置。这个文件在新房交易时候买家会在开发商手中得到,二手房交易如果卖家还有保存就会过给买家,如果已经遗失,买家可以让律师去市政申请一份副本。


6.TITLE SEARCH DATE:中文的意思为产权查询。买家律师需要查询所购买房产的产权信息,检查是否房屋有产权上的纠纷,是否被抵押等等,如果被检查的房产出现产权抵押,买家律师要在过户时确定这些抵押已经被移除,从而不影响买家的所有权。TITLE SEARCH DATE在合同中会有一项明确的规定日期,买家律师要在规定日期内检查完毕。(请看文章末尾我们整理的律师产权查询内容)


7.EASEMENT :他人在土地上的通行权。很多房产的产权上会有EASTMENT这个词出现,尤其是联排房屋,意思是认可他人使用或经过您的部份土地。例如共享车道,共享后院入口,或有人必须经过EASEMENT再进入自己的土地等。一般EASEMENT部分房主可以使用但不能占有,比如联排房屋的后院,在做栅栏的时候可以把EASEMENT围进自己的后院范围,但需要留一道门给有通行权的人使用。有时地役权不是邻里之间享用,而是市政或公共服务部门,如水电,电信,电视,或排水等系统,需要使用地上或地下的一部分面积。这些使用权在做产权调查的时候都会看到。


8.RIGHT OF WAY: 跟上面的通行权类似。这里的right of way是指暂时进入某私人物业的权利,跟驾车时的路权有所不同。一些公众服务项目例如水电煤气、电话等等,需要相关人员进入私人物业进行维修或安装。比较常见的是电话、水电或有线电视公司在施工时暂时占用私人物业的权利。


9.TITLE INSURANCE: 产权保险。产权保险是一种保护业主免受未知因素导致自己产权受损的保险产品,例如:产权和按揭贷款诈骗,因房屋装修或改造拖欠装修款工人对房产进行扣押,房产是违章建筑,交房时未发现的房产越界问题等等。产权保险是一次性费用,对同屋主终生有效。买方律师一般会要求买家过户时购买产权保险,有些买家会因为不是强制性而选择不去购买,下面我们摘取了一些专业律师网站上的真实案例,来让大家对产权有个清楚的认识:

 a.      保障过户时间差的风险 (Gap)

房地产交房之后,律师通知保险公司,交房之日卖家房产证一切正常,但办理过户到完成过户过程中,卖家因为破产被申请破产方在房产证上登记了Lis Pendens(告知公众该房产有法律纠纷的登记文件)。由此造成买家的产权受卖家诉讼的限制。

 解决办法:保险公司对买家和买家的贷款银行作出保证,任何一方都不会因卖家的法律纠纷遭受损害。保险公司请律师与破产申请方交涉,最后成功将该Lis Pendens从房产证上去掉。

b.      替代房产测绘报告图(the Real Property Report)

 案例1:

买家在交房时未能从卖家取得房屋的测绘报告图。邻居事后取得房产报告,显示该房产的附属建筑物一部分建在邻居的土地上。邻居要求买家将越界部分移除。

解决办法:保险公司出钱向邻居购买这部分土地,买家不再需要移除建筑物。

案例2.:

卖家为了卖房,在交房前重新对房产进行测绘,但最新的测绘图显示其修建的谷仓有一部分建在邻居家地上。买家律师要求卖家必需对此问题进行修正否则交易终止。该卖家在当年买房时已经购买了产权保险,

解决办法:保险公司代表卖家去和邻居协商,但未能成功。之后保险公司经过咨询,确定该谷仓改造重建的费用为$25,000后向卖家支付了该款项,从而卖家能够承诺买家,在交房之后及时把问题整改,该房产交易得以顺利进行。

c.       没有建筑许可

 投保人购买了一处房后带有 巨大阳台的房产。入住之后,买家发现房子的后门附近有漏水现象,进而发现该阳台没有妥善的加固在支撑结构上。市政府派人对该阳台进行核查,确认该阳台的建设当初没有政府许可,下达了整改令。

 解决办法:保险公司向买家支付了$30,000的改造费。

d.      产权诈骗的情形

(i)   业主去交房产税时发现房子已经登记在他人名下;

(ii)  业主在卖房时发现自己已经不是房子的业主;

(iii) 某人突然接到银行的电话说自己没有按时还贷,其实根本没有去银行办过贷款。

总之,产权保险可以有效的保护业主权益,对于我们华人朋友尤其重要。大家作为移民来到一个新的国家,对加拿大的法律制度和文化传统都很陌生,往往缺少维权的途径。在买房的大事上,可以通过购买产权保险,给自己的加拿大新生活增添一份保障。


10.STATEMENT OF ADJUSTMENT:  一般买卖双方的律师都会提供给客户一份结算清单,注明买方的应付款项和卖方的应收款项,计算了买卖双方用来结算除了购买价格以外的其他费用,比如双方按照天数分摊卖家已经支付过的地税,市政服务费,公寓管理费等等。在大多数情况下, 卖方支付当年从一月一日到结算日期的所有相关费用,买方支付结算日之后到年底的相关费用。公寓管理费为月费,也是按照天数计算。


11.Power of Attorney: 委托书。委托书是委托人授权被委托人签署法律文件的文件。委托书的权限可以无限,也可以十分局限;可以限期,也可以无限期。建议读者签署委托书时咨询专业人士,保护自己的权益,避免委托权限过为宽泛。委托人可以委托受托人签署所有的贷款和过户文件。使用委托书进行地产交易时请跟您的贷款银行提前确认,因为有些银行对受托人签署文件有特殊的要求。有的银行则要求必须本人签字,不接受受托人签字。


12.Joint Tenants: 联合产权。联名拥有物业分为Joint Tenants和Tenants in common两种方式。Joint Tenants又称为联权,即联合产权。联合产权经常被家庭成员联名拥有物业时采用。如果一名联合产权的业主去世,则其他联名业主自动拥有过世的业主所有用的部分产权,不受遗嘱和遗产法的影响 。


13.Tenants in Common: 是共同产权的另外一种方式(第一种方式为Joint Tenants,见上)。跟联合产权不同,这种联名方式的产权互不干涉。也就是说,如果其中一位业主过世,另一位业主不能自动继承过世业主的产权。过世业主的产权按遗产处理。每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。当共同拥有物业的业主不属于家庭成员时,多采用这种方式。比如生意伙伴常以这种方式共同拥有物业。


14.Certificate of Pending Litigation: 又称为CPL;即未决诉讼证书。当有关不动产的诉讼发生时,起诉方可以在地产局注册CPL冻结所有的转让或按揭手续。有时候人们将CPL的定义跟Lien也就是留置权所混淆。


15.Lien: 称为留置权或抵押权。这一概念比较常见。当业主成为债务人并且没有履行偿还债务的义务,则债权人有权依照法律规定留置不动产。有时人们将产权上所注册的跟债务和冻结交易有关的所有文件,统称为Lien。这是不准确的,但是在日常生活中,人们经常这样使用。


(接第6项,产权查询)

 产权查询主要包括以下内容:

a.拥有人资料:有多少人共有这份产业? 需注意offer上卖家姓名必须与此相符合,若为多人共有,所有共有人都必须在offer上签名,缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种:Tenancy in Common为有些是因资金不够充裕而合买,或因分摊风险而合买,或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的Joint Tenancy,是不可分割的,直到一方死亡时,物业自然由另一方继承。


b.法定标示:包括地号(P.I.D.)、法定描述及地址,这三项是产权查询的关键。


c.抵押设定:若屋主有房屋贷款,在产权查询时会出现贷款银行及贷款号码,律师于交易时,优先还清贷款,方将余额付给卖家。


d.通行权(Statutory Right-of-Way):最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。


e.契约/合同(Covenant):范围更广,包含各种契约文件,大多是已过时效的文件,但一直未申请注销,这些文件仍会一直伴随着所有权,需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。


f. 假扣押/诉讼:例如建筑商未能取回其建筑贷款,建筑商会透过法院申请假扣押;又如离婚诉讼中,有一方可能会申请假扣押,当产权登记时遇到假扣押的情况,卖家必须先行解除方可过户。


g. 证照:有些屋主为防屋子被盗卖,会到土地局领取权状,一旦房子要再过户,必须先交回权状方可。

 所有权状况的查询是安全购屋的保证,可以保护买家的权益。在加拿大买房屋过户前,一定要透过律师审慎查询、处理,买家才可放心。

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如果您在购房中担心遇到专业的术语,因为并不清楚其中的意思而误导了您,欢迎联系我们RUBY XUE地产,我们会以专业的经验和态度为您的地产交易保驾护航!


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