在市场房源供应充足的情况下，带着租客的房子是最难卖的。因为带着租客的房子往往卖相不好，尤其是在市场不缺房源、而纯投资者较少的情况下，这类房子很容易被买家忽视。挂盘时间长了，还会让人觉得房子是不是有什么问题，从而影响最终的成交。

那么，这种棘手情况的挂盘，在卖之前要做点什么呢？今天，我给大家三点建议，希望能帮到有这方面计划的房东朋友。

第一：用价格打动买家​

带租客的房子定价一定要合理，甚至可以略低于市场价。切记，不要指望开高价等买家来砍价。在当前市场下，这种可能性微乎其微。首先，这种卖相一般的房子对买家没有吸引力，再加上不接地气的高价，更容易让买家直接忽略这个房源。除非卖家平时积累了特别好的人品运气，刚好碰到非你房子不买的买家，否则，这种行为不能叫卖房，只能叫“挂房”。

第二：改善看房体验​

自住房的房主在有人来之前，通常会把房子收拾得干干净净、温馨有序，就连气味都会留意，让人一进来就有好感。而租客住的房子就不同了，租客不会在乎房子能多卖多少钱，也没有动力帮你达成卖房目标，而牺牲自己的生活状态。

想要租客配合你的需求，可以通过一些方法来提升配合度。比如，房东可以展示自己的格局，给租客一些现金奖励，作为感谢他们协助卖房的补偿。同时，提前和租客约定好每周的看房次数和时间段，可以有效减轻租客的压力，避免因随机预约看房而导致的不满。

第三：明确交房日期​

房子上市前，房东一定要明确自己能交房的时间，这样才能在谈判过程中应对自如，避免后续麻烦。如果抱着“先挂着，等买家了再说”的心态，只能吸引投资客或愿意接受租客的买家，这样会大大缩小受众范围。而大多数买家希望看到明确的搬家日期。即便合同里写明“卖家需提供空房状态”，也存在租客不搬的风险，可能导致交易延误。

尤其是所有的终止租约通知（如Form N12），本质上只是一个通知，租客可以选择无视。到了搬家日期，即使租客承诺了搬家，最终可能因未找到合适的房子而继续居住。这种情况下，通常需要等8个月到1年的时间，等待租务委员会（LTB）的排期和判决。

如果租客同意了特定日期搬离，一定要立即签署一份N11协议。N11是双方同意的合约，具有法律约束力，而其他表格仅是通知。若租客未按时搬离，房东可以直接联系LTB安排驱逐，通常一周左右即可完成程序。这种做法能有效减少交房延迟的风险和损失。

需要注意的是，Form N12的通知只有两种情况是合法的：

1. 房东或直系亲属需要入住该房产至少一年；

2. 新买家需要将该房产作为主要自住房（Principal Residence）。

其他理由无法合理终止租约。并且，如果使用虚假理由（如声称自住但实际未住），租客有权向LTB投诉。一旦租客证明房产未作为主要居住场所，房东可能被判支付6个月到1年的租金赔偿。举个例子，曾有房东因虚假自住通知被租客告上LTB，最终被罚款超过2万加币。

在卖带租客的房子之前，房东需要做好以下几点：

1. 放平心态，定价合理，吸引买家；

2. 确保与租客关系融洽，提升看房体验；

3. 明确交接日期，并签署N11协议，确保万无一失。

今天就聊到这里。如果你有想补充的内容，可以在下方留言；如果有任何问题，也可以随时联系我。

（本文由渥太华红宝地产团队原创，如需转载请标明出处）

根据加拿大权威网站 Realtor.ca 的统计，2024 年在两次大幅降息之后，加拿大的豪宅市场在最后一个季度的交易量出现明显增加，成为自 2022 年 4 月利率上涨以来，交易量最高的一个季度。

那渥太华的豪宅市场最近是什么情况呢？今天我来通过数据总结一下渥太华豪宅市场的现状以及过去 5 年的表现！

在讲数据之前，我先说明一下这期视频中对豪宅的定义。豪宅有很多种类型，比如公寓的顶层 Penthouse，或者老钱区的翻建房。基本上，价格达到市场均价 3 倍的房产都可以归为豪宅之列。这些类型可以单独开一期来说，而今天我要说的豪宅类型，主要从两个方面考量：隐私性和价格支撑，以保证豪宅的独特性。

说到隐私性，首先就要求占地面积较大，邻居之间的距离比较宽。此外，还需要价格的加持，才能体现出豪宅的功能性。

在 2024 年全年，这样的房子一共成交了 103 套；2023 年成交了 106 套；2022 年为 100 套。而 2021 年——也就是豪宅市场最火热的一年——成交量达到了 119 套。可以看出，豪宅市场在达到这个价格区间后，每年的成交量差异并不大。而 2020 年，也就是疫情刚刚开始的那一年，销量仅为 54 套。当时的房价还没有明显上涨，大地豪宅一般 120-130 万就能入门。但从那一年起，人们对空间大的房子有了明显的向往，这类房子的销量迅速翻倍。

我记得我们团队在 2020 年 9 月代理的一套位于 Greely 的房子，当时根据上一套成交价定的挂牌价为 140 万。结果一上市就收到了近百个看房预约。我们察觉市场风向有变，立刻设置了统一时间收 Offer。最后，这套房子挂牌 10 天，收到了将近 100 个 Offer，成交价直接飙升到 200 万。当时这个盘非常轰动，Open House 时因为人太多，门口排队的照片还登上了 Facebook。我把成交价发布到经纪系统后，还接到了地产局的电话核实。从那之后，整个渥太华的豪宅市场迈上了一个新台阶！

接下来再看这张表格，这是这些已售豪宅的区域分布。
可以看出，大约一半的豪宅位于南部的 Manotick 和 Greely 地区；
其次是西北的 Dunrobin 和 Carp 地区，占比约为 20-30%；
市中心一带的老钱区每年大约占 1/4 的销量；
最后是东部 Cumberland 这些区域，占比约为 5%。

再看这张表格，这是不同价格区间豪宅的销量分布。
150-200 万是渥太华豪宅的入门级，占了销量的 60%左右；
200-250 万占比约为 20%；
250 万以上则属于高端豪宅，大约占 10%；
而 300 万以上的豪宅更是凤毛麟角，占比不到 10%。

这些数据后，我发现了一个有趣的现象：几年前，豪宅几乎全部集中在市中心的老钱社区（如 Rockcliffe Park）。但随着近几年人们生活需求的发展，不少新贵一族逐渐选择迁往郊区的新建豪宅。这些豪宅往往配有泳池、家庭影院等高端设施。老钱社区更注重稳中求富，而新贵社区则体现了对生活品质的追求和悠闲的生活态度。

根据我的亲身体验，渥太华的豪宅市场在疫情后期和利率上涨前期（即 2021 年）达到了顶峰。此后，成交量有所下降，价格也有小幅调整，但整体变化并不明显。其实，在渥太华购买豪宅的买家主要还是看中“心头所好”。买家只会购买自己满意的房产，而卖家也不急于抛售。因此，即使在经济不太景气的今天，这个特定的市场依然非常有条不紊。

你对渥太华的豪宅市场有什么看法呢？欢迎分享你的观点。如果你有任何关于渥太华豪宅的问题和需求，可以随时联系我。我是 Ruby，咱们下次再见！

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渥太华房地产市场12月以乐观情绪结束全年

通过渥太华房地产委员会（OREB）MLS®系统售出的房屋数量在2024年12月达到613套，比2023年12月增长了7.9%。

尽管如此，12月的房屋销售仍比五年平均值低6.8%，比十年平均值低2.7%。

按年累计计算，2024年截至12月的房屋销售总数为13,526套，比2023年同期增长了11.8%。

“观察与等待的一年终于随着假日季的降温而结束，”OREB主席Paul Czan表示。“下半年市场表现出更有利的迹象，包括连续的利率下降、更高的保险贷款限额以及更长的贷款摊还期。这些措施的影响还需要时间来评估。尽管如此，市场仍在努力应对持续的可负担性和供应问题。”

“挂牌活动表明，卖家预期更好的市场环境可能会促使买家行动起来，但买家仍因缺乏能满足需求的可负担房源而受到限制，导致市场停滞。尽管改善的市场条件令人鼓舞，但供应必须跟上。即将到来的政治变化增加了一定的不确定性，但市场活动在未来几个月可能会增加的乐观趋势正在显现。”

数字解析——价格

MLS®房价指数（HPI）比平均价格或中位数价格更准确地反映了价格趋势。

• 2024年12月，整体MLS® HPI综合基准价格为645,800加元，比2023年12月增长3.8%。

• 独立屋基准价格为729,300加元，同比上涨3.7%。

• 城镇屋/排屋的基准价格为533,200加元，同比上涨11.3%。

• 公寓基准价格为404,400加元，同比下降2.5%。

• 2024年12月售出的房屋平均价格为663,781加元，比2023年12月增长4.4%。全年平均价格为679,067加元，同比增长1.3%。

• 2024年12月的房屋销售总额为4.069亿加元，同比增长12.7%。2024年全年房屋销售总额达到92亿加元，比2023年增长13.3%。

OREB提醒，平均销售价格可以用来观察长期趋势，但不应被用作具体房产价格涨跌的指标。平均价格的计算基于所有售出房产的总销售额。价格因社区不同而有所差异。

数字解析——库存与新挂牌

• 新挂牌数量同比增长13.6%，2024年12月新增住宅挂牌603套。新挂牌数量比五年平均值高3.5%，但比十年平均值低2.7%。

• 截至2024年12月底，活跃住宅挂牌总数为3,216套，比2023年12月增长58.7%。活跃挂牌数量比五年平均值高90%，比十年平均值高51.4%。

• 截至2024年12月底的库存月数为5.2个月，高于2023年12月的3.6个月。库存月数指按当前销售活动的速度售出所有库存所需的时间。

  （数据来源：渥太华地产局OREB)

Ottawa’s MLS® December Market Closes Year with Optimism

The number of homes sold through the MLS® System of the Ottawa Real Estate Board (OREB) totaled 613 units in December 2024. This was a 7.9% increase from December 2023.  

Home sales were 6.8% below the five-year average and 2.7% below the 10-year average for the month of December.

On a year-to-date basis, home sales totaled 13,526 units in December 2024 — an increase of 11.8% from the same period in 2023.

“A year of wait-and-see came to a close with the expected slowdown over the holiday season,” says OREB President Paul Czan. “The latter half of the year brought signs of more favourable market conditions with consecutive interest rate drops, higher insured mortgage limits and extended amortizations. It’s early to assess the impact of these measures. And it’s an uphill battle against affordability and supply issues that persist.”

“Listing activity indicates that sellers anticipate improved conditions could spur more activity from buyers who have been keeping a close eye on the market but hesitant to make moves. Buyers are still limited in their selection of affordable inventory that can meet current demands, which stalls movement. While the improving market conditions are encouraging, the supply needs to be there. Coming political shifts are adding a layer of uncertainty but there is a trending optimism for more increased market activity in the months ahead.”

By the Numbers – Prices: 

The MLS® Home Price Index (HPI) tracks price trends far more accurately than is possible using average or median price measures. 

• The overall MLS® HPI composite benchmark price was $645,800 in December 2024, an increase of 3.8% from December 2023.

  • The benchmark price for single-family homes was $729,300, up 3.7% on a year-over-year basis in December.

  • By comparison, the benchmark price for a townhouse/row unit was $533,200, up 11.3% compared to a year earlier.

  • The benchmark apartment price was $404,400, down 2.5% from last year.

• The average price of homes sold in December 2024 was $663,781, increasing 4.4% from December 2023. The more comprehensive year-to-date average price was $679,067, increasing by 1.3% from last year.

• The dollar volume of all home sales in December 2024 was $406.9 million, up 12.7% from December 2023. The total dollar volume of all home sales in 2024 was $9.2 billion, up 13.3% from all of 2023.

OREB cautions that the average sale price can be useful in establishing trends over time but should not be used as an indicator that specific properties have increased or decreased in value. The calculation of the average sale price is based on the total dollar volume of all properties sold. Prices will vary from neighbourhood to neighbourhood.  

By the Numbers – Inventory & New Listings 

• The number of new listings saw an increase of 13.6% from December 2023. There were 603 new residential listings in December 2024. New listings were 3.5% above the five-year average and 2.7% below the 10-year average for the month of December.

• Active residential listings numbered 3,216 units on the market at the end of December 2024, a gain of 58.7% from December 2023. Active listings were 90% above the five-year average and 51.4% above the 10-year average for the month of December.

• Months of inventory numbered 5.2 at the end of December 2024, compared to 3.6 in December 2023. The number of months of inventory is the number of months it would take to sell current inventories at the current rate of sales activity.

(SOURCE: OREB)

渥太华房市5年大比拼​

2025年初的加拿大，总理辞职，政局动荡，失业率攀升，政治经济局面都不太稳定。纵观房地产行业，虽然利率从去年开始已经进入降息通道，但基于过去几年高利率下产生的负债，消费者还并没有从阴霾中走出来，消费心态不够积极。

渥太华的表现，在加拿大各大城市中是什么情况呢？下面我通过几个关键的统计报告，来和大家宏观总结一下渥太华近5年房市的动态。

平均房价趋势​

截至2024年12月31日，渥太华各类物业的总体平均房价是67.9万。这一价格比2023年略微上升了1.3%，但比2022年年底时的价格下降了4.2%。

与5年前（2019年底），也就是疫情开始前相比，房价上升了多少呢？答案是47.9%！

可以看出，渥太华的房价在经历疫情上涨、加息后回落的周期后依然非常稳健可靠。5年上涨近50%，这说明渥太华是一个健康稳健的投资市场。

销量变化​

截至2024年12月31日，全年的销售量是13,526套，比2023年全年销量上升了11.8%，但比2022年下降了0.4%，也就是说几乎和2022年这个“前高后低”的年份相当。

与5年前的2019年相比，销售量下降了19.3%。

销售量在一定程度上反映消费者的信心指数。从数据可以看出，2024年随着利率下调，消费者信心比2023年有所恢复，但与疫情前相比，市场热情仍有明显差距。

挂盘量分析​

2024年全年共有25,100套房源在系统中挂牌，比2023年增加了18%，比2022年上升了8.8%，与2019年相比则增加了19.3%。

挂盘量在一定程度上反映卖家是否愿意继续持有物业。2024年比2023年多出18%，主要是因为利率开始下滑，许多被高利率“折磨”已久的卖家，终于等到了降息并期待更多买家进入市场。

与2019年相比，挂牌量增加了19%，这说明当时卖家更倾向于继续持有物业。挂盘量越少，说明卖家对市场的信心越强；挂盘量越多，说明市场信心不足。

挂售比（Sales-to-New-Listings Ratio）​

一个重要的指标是挂售比，即新挂牌数量和成交量之间的比例。这个比例越高，房价上涨的压力越大。

• 2024年的挂售比是53.9%

• 2023年是56.9%

• 2022年是58.8%

• 而2019年高达79.8%

2019年，每月挂出100套新房源，近80套可以马上售出。这种情况会导致库存极低，从而推动价格上涨。2024年虽然成交量上升了11%，但挂牌量增加了18%，因此房价上涨的内在驱动力并不强。

目前来看，房价没有明显的上涨趋势。对于有意买房的朋友，现在可以静下心来慢慢挑选。

总结：渥太华房市的表现​

从以上数据可以看出，与多伦多、温哥华等加拿大其他大城市相比，渥太华的房市仍有较大差距。

总体来说，渥太华房市表现稳健，一旦房价上升到一定水平，就很难降下来。

短期来看，经济形势对市场的影响显而易见；但从长期来看，只要持有时间足够长，房产投资的回报率会高于大部分其他类型的投资。因此，在渥太华买房，需要做好长期持有的准备，而不应抱有短期投机心理。只要选对物业，长期回报率会非常可观。

对2025年的预测​

如果你看到这里，说明你对渥太华房市还是感兴趣的。那么你怎么看2025年渥太华的房市呢？

以下是我的预测：

1. 如果基础利率进一步降到3%以下，房价将缓慢上涨，预计全年涨幅约为5%，但不会出现快速上涨的情况。

2. 如果降息幅度较小，或者政局动荡，政策对房地产市场没有保护措施，那么房市可能会横盘，和今年涨幅相当（约1%）。但整体来看，房价继续下跌的可能性不大。

下期预告​

下期我会和大家聊聊，如果你现在想卖房，在挂售比不高的市场中，如何抓住关键点，速战速决地卖出你的物业。

我是Ruby，渥太华的房产标杆。See you guys next time!
（本文由渥太华红宝地产团队原创，如需转载请标明出处）